ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）3階建住宅の建物状況調査及び住宅査定の依頼を受けました。
ＲＣ造というと、木造や軽量鉄骨造に比べてしっかり堅固に建てられていて、高額というイメージを持たれている所有者さんが多いようです。
対象建物は、築45年が経過しているＲＣ造でしたが、当時としては玄関ホールが広くて、吹き抜けのモダンな設計で、今でも意匠面では十分需要が見込めそうでした。所有者さんもその点は自信があったようなのですが。
問題は新築後45年間、一度も大規模修繕をしていないことでした。基礎や外壁のクラックは多数、コーキングは劣化し、屋上アスファルト防水も大きなクラックがあり、雨漏りも時間の問題でした。
ＲＣ造建築物は15年～20年に一度、屋上や外壁の大規模修繕をすれば、100年もつと言われています。部分補修程度で機能回復可能な劣化であればよいのですが、45年間一度も屋上・外壁の大規模修繕をしていないとなると、クラックから雨水がコンクリート内部に浸透し、躯体が中性化して鉄筋が錆びてしまい強度が発揮できていない部位も相当あると考えられます。これらについては非破壊検査ではわかりません。
建物査定をする上でも、大規模修繕を施工していれば、その施工時点が減価の起算点となり、建物価値の回復に繋がります。（大規模修繕の施工範囲や修繕の程度にもよりますが。）
このことを所有者さんに伝え、早急に大規模修繕をするように言いました。査定額は言うまでもありません。
建物は生き物だと思います。きちんとメンテナンスをしてかわいがってやれば、長期間にわたって資産価値を維持してくれます。あるいは、収益物件であれば長期間にわたって安定的な家賃収入を維持することができます。相応の投資をすれば、相応に答えてくれるものです。大規模修繕費用はかなり高額な費用ですが、長い目で見れば大切な投資ということです。
